토지거래허가제, 공급부족 국면에서 시장에 어떤 영향을 미칠까?

토지거래허가제는 투기 방지를 목적으로 토지·주택 거래 시 관할 구청장의 허가를 받도록 하는 제도다. 공급이 부족한 상황에서 토지허가제가 확대될 경우 주택시장에 어떤 파급효과가 나타나는지, 공급 사이클과의 연계성을 중심으로 심층 분석한다.

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1. 토지거래허가제란 무엇인가?

토지거래허가제는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 근거해 투기 우려가 있는 지역을 정부·지자체가 지정하고, 일정 규모 이상의 토지(주거용 건물 포함) 거래 시 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 제도다.

• 대상: 토지뿐 아니라 주거용 아파트, 상가, 빌라 등도 포함될 수 있음.
• 허가 요건: 실거주 목적, 사업 필요성 등이 입증돼야 하며, 일정 기간 전매 제한이 뒤따른다.
• 목적: 투기적 수요 차단, 가격 급등 억제, 지역 안정성 확보.

즉, 허가제는 거래 진입 장벽을 높여 단기 수요를 억제하는 역할을 한다.

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2. 공급과 토지거래허가제의 상관관계

부동산 시장의 가격은 수요·공급 불균형에서 크게 좌우된다.

• 입주 물량 감소: 2025년 10월 수도권 아파트 입주 물량은 전년 동월 대비 약 79% 줄어든 1128가구에 불과하다. 이는 2015년 이후 최저 수준이다. 공급 사이클의 공백기가 도래한 셈이다.
• 공급 부족 국면에서 허가제 도입: 거래 허들을 높이면 단기적으로는 매수세를 억누르지만, 공급이 뒷받침되지 않으면 가격 하방경직성이 강화된다.
• 허가제와 공급 지연: 신규 착공에서 입주까지 평균 3~5년이 걸리므로, 단기적으로 허가제만으로 가격을 안정시키기 어렵다. 오히려 매물이 잠기면서 ‘거래절벽 → 가격경직 → 특정지역 가격 왜곡’이 발생할 수 있다.

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3. 시장 영향 분석

(1) 단기 효과

• 거래량 급감: 허가 요건 충족이 까다로워 매수자 심리가 위축된다.
• 가격 급등 억제: 투기적 수요를 차단해 단기 급등세는 완화된다.
• 수요 이동: 허가구역 외 지역으로 매수세가 몰려, 인접 지역의 가격 상승 압력이 높아진다.

(2) 중기 효과

• 매물 잠김 현상: 기존 보유자는 매도 대신 보유를 택해 거래 자체가 줄어든다.
• 시장 왜곡: 실수요자와 투자 수요가 모두 억제되면서 거래량이 비정상적으로 낮은 상태가 지속될 수 있다.
• 공급 불균형 심화: 신규 입주 물량이 부족한데 거래까지 제한되면, 시장에 나오는 유효 매물이 줄어 실질 체감 공급량은 더 줄어든다.

(3) 장기 효과

• 정책 신뢰성 문제: 허가제가 반복적으로 확대되면 투자자·실수요자 모두 규제 리스크를 프라이싱(가격 반영)하게 되어, 시장 유동성 위축이 장기화될 수 있다.
• 가격 흐름 양극화: 공급이 충분히 늘어나지 않는 한, 규제가 풀린 시점에는 오히려 억눌린 수요가 폭발하며 가격이 급등하는 ‘풍선효과’가 나타날 수 있다.

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4. 결론 – 공급정책과 규제정책의 균형 필요

토지거래허가제는 급등 국면에서 단기적 안정 효과가 있으나, 공급 부족 국면에서는 오히려 시장 왜곡과 매물잠김을 심화시킬 수 있다.

• 단기적으로는 거래량 감소와 가격 상승세 둔화가 나타나지만,
• 중장기적으로는 공급 공백과 맞물리며 오히려 가격 불안 요인으로 작용할 수 있다.

따라서 정부가 발표한 연 11만 가구 신규 공급 목표가 실제로 달성돼야 허가제 효과가 안정적으로 작동한다. 규제(허가제)와 공급(착공·입주)을 병행하지 않으면, 시장은 장기적으로 또다시 수급 불균형 → 가격 상승 압력에 직면할 가능성이 높다.