6·27 대책에도 꿈틀거리는 서울 집값, 어디가 오르고 왜 오르나?

서울 부동산 시장이 6·27 대책 이후에도 강세를 이어가고 있다. 강남3구·용산이 토지거래허가구역으로 묶이자 규제가 덜한 강동·마포·광진·성동 등 ‘한강 벨트’ 아파트에서 신고가가 속출했다. 단지별 상승 사례와 원인을 분석한다.

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1. 가격 급등 지역과 단지별 분석

① 강동구 – 고덕그라시움

• 전용 84㎡: 2024년 9월 18억 9,000만 원 → 2025년 9월 25억 4,000만 원
• 1년 새 상승액: 약 6억 5,000만 원
• 특징: 고덕 강일지구 신축 프리미엄 + 한강 조망 가능성 + 강동구 내 대규모 개발 호재(고덕비즈밸리).

② 광진구 – 현대3단지(광장동)

• 전용 84㎡: 14억 원대(2024년) → 19억 2,500만 원(2025년)
• 1년 새 상승액: 약 5억 원
• 특징: 한강변 입지 + 잠실 접근성 + 상대적으로 저평가된 한강 동부 벨트 대표 단지.

③ 마포구 – 마포프레스티지자이(염리동)

• 전용 84㎡: 21억 원대(2024년 7월) → 27억 5,000만 원(2025년 8월)
• 1년 새 상승액: 6억 원 이상
• 특징: 공덕·여의도·종로 접근성 + 한강 조망 가능 + 마포구 내 신규 대장 아파트.

④ 성동구 – 옥수하이츠(옥수동)

• 전용 114㎡: 27억 원대(2024년) → 34억 7,500만 원(2025년 8월)
• 1년 새 상승액: 약 7억 원
• 특징: 옥수동 한강변 입지 + 강남북 연결 교통망 + 한강변 프리미엄 대체 수요.

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2. 가격 상승의 원인 분석

(1) 규제 풍선효과

• 강남3구와 용산이 토지거래허가구역으로 묶이며 비규제 지역으로 수요 이동.
• 투자 및 실수요가 규제가 덜한 강동·마포·광진·성동 등으로 집중.

(2) 한강 벨트 프리미엄

• ‘한강 조망권 + 서울 도심 접근성’은 여전히 희소 가치.
• 강남과 용산의 규제로 오히려 한강 동·서·북부 벨트가 대체 투자처로 부각.

(3) 신축·대단지 중심 신고가

• 고덕그라시움, 마포프레스티지자이 등 입주 5년 이내 신축 위주로 신고가 거래가 발생.
• 대단지 브랜드 아파트일수록 수요자 선호가 집중되며 가격 견인.

(4) 매수심리 회복

• KB부동산 매수우위지수: 6월 20선 → 9월 67선 (3개월 새 3배 회복).
• “전세보다 매매”를 선택하는 수요 증가, 급매물 소진 이후 일반 호가 거래로 이어짐.

(5) 공급 부족 구조

• 2025년 수도권 입주물량이 크게 줄어드는 상황에서 서울 내 신규 공급은 한정적.
• 중장기적으로 공급 불안감이 가격을 뒷받침.

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3. 향후 전망

• 단기적: 강남3구·용산 규제가 지속되는 한, 한강 벨트 내 비규제 지역 신고가 갱신은 이어질 가능성 큼.
• 중기적: 추가 토지거래허가제 확대 지정 가능성. → 지정 시 단기 거래 위축, 그러나 가격 하방 경직성 강함.
• 장기적: 1~2인 가구 증가, 공급 부족, 서울 도심 한강변 입지 희소성 → 가격 상승 기대감 지속.

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4. 결론

6·27 대책으로 규제지역이 확대됐지만, 서울 아파트 시장은 비규제 지역으로 수요가 이동하면서 오히려 강동·마포·광진·성동 등 한강 벨트 아파트에서 가격이 급등하고 있다.
특히 신축·대단지·한강변 입지 단지 위주로 신고가가 속출하며, 공급 부족과 풍선효과가 맞물려 상승세가 이어지는 중이다.

투자자와 실수요자 모두 토지거래허가구역 확대 여부와 수도권 공급 사이클을 주의 깊게 살펴야 할 시점이다.