지역주택조합 사업, 왜 위험할까?

지역주택조합 사업은 내 집 마련 비용을 줄일 수 있다는 장점에도 불구하고 사업 지연, 추가분담금, 조합 운영 리스크 등으로 위험성이 크다. 조합아파트의 구조적 위험 요소와 주의할 점을 정리한다.

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1. 지역주택조합 사업이란?

지역주택조합(이하 ‘지주조합’)은 무주택자나 전용 85㎡ 이하 주택 1채를 보유한 세대주가 모여 공동으로 토지를 매입하고 건축·분양까지 추진하는 방식이다.

• 일반 분양보다 분양가가 낮다는 장점 때문에 수요자가 몰린다.
• 하지만 시행 주체가 건설사가 아니라 조합원이라는 점이 사업 안정성을 크게 떨어뜨린다.

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2. 위험 요소

(1) 토지 확보 리스크

• 조합 설립 초기에는 전체 부지의 80% 이상 동의만 확보해도 추진 가능하다.
• 남은 토지를 소유한 지주가 매도를 거부하면 사업 지연·무산 위험이 발생한다.
• 토지 보상 과정에서 예상치 못한 고가 매입이 이루어져 추가 분담금으로 이어지기도 한다.

(2) 사업 지연·중단 가능성

• 조합은 전문 개발 역량이 부족해 인허가, 금융 조달, 시공사 선정 과정에서 예상보다 많은 시간과 비용이 소요된다.
• 평균적으로 착공까지 10년 가까이 걸리는 사례도 적지 않다.
• 이 과정에서 조합원은 이주·전세·대출 등 이중 부담에 시달리게 된다.

(3) 추가분담금 폭탄

• 초기에는 “저렴한 분양가”를 강조하지만, 토지 매입가 상승·금리 부담·자재비 인상 등으로 수억 원의 추가 분담금이 청구되는 경우가 많다.
• 분담금을 감당하지 못하는 조합원이 탈퇴하면 남은 조합원에게 비용 부담이 더 전가된다.

(4) 조합 운영 리스크

• 조합 집행부의 전문성 부족, 회계 불투명, 심지어 횡령·비리 문제까지 발생한다.
• 관리·감독이 미흡한 상황에서 피해는 고스란히 조합원 부담으로 이어진다.

(5) 시공사·금융 리스크

• 시공사와의 계약 해지, 금융권 대출 불가 등으로 사업이 무산되면 이미 납입한 분담금은 돌려받기 어려운 경우가 많다.
• 조합원은 사실상 ‘무이자 투자자’ 신세가 될 위험이 있다.

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3. 실제 피해 사례

• 추가분담금 2억 원 이상 발생 사례 → 최초 분양가 메리트가 사라짐.
• 10년 이상 지연 후 무산 → 조합 해산으로 조합원들이 투자금을 잃음.
• 조합 비리 사건 → 임원들이 토지 매입가를 부풀려 사익을 챙긴 사례도 다수.

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4. 결론 및 조언

지역주택조합 사업은 **“싸게 내 집 마련 가능”**이라는 장점 뒤에 높은 불확실성과 리스크가 숨어 있다.

• 안정성 측면에서 민간 분양·재건축·재개발에 비해 훨씬 위험하다.
• 참여 전 반드시 토지 확보 현황, 인허가 진행 단계, 금융조달 구조, 시공사 확정 여부를 철저히 확인해야 한다.
• 안전한 주택 마련을 원한다면, 지역주택조합은 최후의 선택지 정도로만 고려하는 것이 바람직하다.