중흥S-클래스 힐더포레 청약 총정리: 일정·자격·전략까지 한 번에

구리 교문동 ‘중흥S-클래스 힐더포레’가 31개월 만의 신축 대단지 분양으로 주목받고 있다. 단지 개요, 청약 일정 흐름, 1·2순위 요건, 특별공급 자격, 청약통장 예치금, 자금 계획 체크리스트, 입지·가격 변수와 리스크까지 실수요자 중심으로 꼼꼼히 분석했다.

---

1) 한눈에 보는 분양 키팩트

• 사업명: 중흥S-클래스 힐더포레(딸기원2지구 재개발)
• 위치: 경기 구리시 교문동
• 규모: 지하 4층~지상 15층, 22개 동, 총 1,096세대(1·2단지)
• 일반분양: 전용 59·84㎡, 637세대
  • 59㎡A 216, 59㎡B 54, 84㎡A 254, 84㎡B 113
• 상품특징: 남향 위주·판상형 위주, 일부 1층 개인정원, 실내 골프연습장·헬스케어센터·작은도서관 등 커뮤니티
• 청약 채널: 한국부동산원 ‘청약홈’
• 포인트: 구리시 신축 공급 공백(31개월) + 대단지 희소성 + 서울 인접 생활권

최종 세부 일정·분양가·계약조건은 입주자모집공고 기준이며, 아래 일정 흐름은 일반적인 민영주택 분양 절차를 토대로 정리했다.

---

2) 청약 일정 흐름(예상 체계)과 준비물

일반적인 민영주택 분양 타임라인은 다음과 같다.

1. 모집공고 공개 → 평면·분양가·특별/일반 분량·전매/대출 규정 확정
2. 특별공급 접수(신혼부부·생애최초·다자녀·노부모부양·기관추천 등)
3. 일반공급 1순위 접수(해당지역 → 기타지역 순)
4. 2순위 접수(필요 시)
5. 당첨자 발표
6. 정당계약(계약금 납부)
7. 중도금 대출 실행 및 분할 납부
8. 잔금·입주

사전 체크리스트

• 공고일 기준 전입(해당지역 거주기간), 무주택 여부, 청약통장 가입기간·예치금, 재당첨 제한, 세대분리 시점 확인
• 특별공급 겹치기 불가(유형별 중복 신청 제한)
• 전매제한·거주의무 적용 여부는 공고문으로 최종 확인

---

3) 1·2순위 요건 및 가점 핵심

민영주택 1순위 기본

• 수도권: 청약통장 가입 2년 이상(유형별 예외 가능), 지역별 최소 예치금 충족
• 무주택 세대주 우선, 다주택·유주택은 대부분 제한
• 해당지역 우선공급(시·군 거주자) → 기타지역 순

청약 가점(일반공급, 가점제 적용 물량 시)

• 무주택기간(최대 32점), 부양가족수(최대 35점), 청약통장 가입기간(최대 17점) = 총 84점 만점
• 실수요자는 무주택기간·부양가족수가 승부처. 가점 확인 후 경쟁도 높은 주력형(59·84㎡) 전략 선택

---

4) 청약통장 ‘최소 예치금’ 요약(민영주택, 수도권 기준 참고)

실제 적용은 모집공고 기준. 은행·지자체·주택규모별 차가 있으니 공고 후 최종 확인 권장.

전용 면적	서울(만원)	경기, 인천(만원)
60㎡ 이하	300	200
60~85㎡	600	250
85~102㎡	1,000	400
102㎡ 초과	1,500	500

본 단지 일반분양이 59·84㎡ 중심이므로, 서울 300~600만 원 / 경기 200~250만 원 이상 예치가 일반적 기준이다.

---

5) 특별공급 핵심 요건 스냅샷

유형별 소득·자산 기준, 혼인·자녀 수, 노부모 부양 기간 등 세부는 공고문 필수 확인.

• 신혼부부: 혼인 기간, 자녀 유무, 소득기준 충족
• 생애최초: 본인·배우자 주택소유 이력 無, 일정 소득기준 충족
• 다자녀: 미성년 자녀 수 기준, 소득·자산 기준
• 노부모부양: 일정 기간 이상 동거·부양 요건
• 기관추천/기타: 국가유공자·장애인 등 지자체·기관 추천 필요

특별공급은 경쟁이 치열한 **84㎡**도 상대적으로 유리할 수 있으니, 조건 충족 시 우선 검토 가치가 높다.

---

6) 자금·대출·납부 구조 점검

실제 납부율·회차·대출 취급 조건은 공고 확정값 우선.

• 납부 관행 예시: 계약금 10% → 중도금 60%(6회, 회당 10% 무이자/유이자 여부 확인) → 잔금 30%
• 중도금 대출: 총부채원리금상환비율(DSR)·개인 신용도·다주택 여부에 따라 한도·실행 달라짐
• 취득세·중개보수·옵션비: 잔금 시점 포함 총사업비에 반영
• 전매제한·거주의무: 지역·사업방식·가격정책에 따라 상이(공고 확인)

팁: 분양가 구간에 따라 특례대출·보금자리 등 정책상품 적용 여부가 갈리므로, 공고가 나오면 즉시 한도·금리를 시뮬레이션 할 것.

---

7) 입지·생활·교통 ‘체크 포인트’

• 생활 인프라: 코스트코 상봉·홈플러스 신내·롯데백화점/아울렛 구리 등 쇼핑·문화·의료 인프라 밀집
• 녹지: 망우산·구릉산, 인근 소공원·완충녹지, 중랑캠핑숲·둘레길 등 도심 속 친자연
• 광역 교통: 수도권제1순환·북부간선·강변북로, 고덕토평대교 개통 수혜
• 철도 접근성: 7·8호선 접근성 및 상봉권 광역 환승의 편의성(노선·거점 업데이트는 공고/지자체 공지로 최종 확인)

---

8) 시장 데이터로 본 ‘대단지 효과’

• 전국 1,500가구 이상 대단지의 3.3㎡ 매매가격 상승률이 가장 높았고(전년 동기 대비),
• 수도권 거래 상위 단지(파크리오·인덕원자이SK뷰·송도 자이 더스타 등)도 대단지 프리미엄이 뚜렷하다.
• 구리는 **노후 비중이 약 68%**로 ‘새 아파트’ 희소성이 크고, 31개월 만의 1천 가구급 분양이 대기수요를 흡수할 가능성이 높다.

해석: 대단지는 커뮤니티·관리비·거래유동성 측면에서 유리하고, 신축 프리미엄이 더해져 초기 분양가 방어력이 상대적으로 견조해지는 경향이 있다.

---

9) 경쟁·가격 변수와 리스크 관리

• 경쟁률: 59·84㎡ 주력형 위주로 1순위 경쟁이 치열할 소지. 해당지역 우선 비중·타 단지 동시 분양 여부 주목
• 분양가 민감도: 구리·동북권 시세·인근 준공 신축 분양가 추이를 감안해 분양가-월 상환액-잔금플랜을 시뮬레이션
• 금리·대출: 금리 레벨에 따른 보유비용 체크(중도금 이자·잔금대출 금리)
• 전매·거주의무: 투자·갈아타기 전략에 직접 영향 → 공고문 확정치 필수 확인
• 공사기간·층수·동간거리: 지상 15층 저·중층 대단지의 조망·채광·소음 편차 고려, 동·호수 전략 세우기

---

10) 실수요자를 위한 ‘바로 적용’ 전략

1. 가점 진단: 무주택기간·부양가족·통장기간 반영, 84㎡ 가점컷을 보수적으로 가정
2. 예치금·거주기간: 공고일 기준 미비 사항 즉시 충족(예치금 증액·전입 등)
3. 특공 vs 일반: 자격 된다면 특별공급 우선 검토, 일반은 해당→기타 동시 고려
4. 자금플랜: 계약금·중도금 이자·잔금대출 상환 시나리오 3가지(낙관/기준/보수)로 작성
5. 동·호수 피킹: 일조·층고·동선·소음(진입로·어린이공원·근린시설 인접) 체크리스트로 선별
6. 마지막 확인: 전매제한·거주의무·재당첨 제한, 옵션가·확장비 포함 총원가 재확인

---

결론

‘중흥S-클래스 힐더포레’는 신축 공급 공백이 길었던 구리 도심의 1천 가구급 대단지라는 점에서 실수요 대기층이 두텁다. 남향·판상형 위주의 상품성, 서울 생활권의 생활·교통 인프라, 대단지의 유지관리·유동성 장점이 맞물려 청약 열기가 예상된다.
다만 분양가 수준, 전매·거주의무, 금리·대출 한도가 체감 수요를 가르는 변수다. 공고가 열리면 자금·가점·특공 자격을 즉시 대입해보고, 59㎡/84㎡ 중 생애 사이클에 맞는 면적을 선택하는 것이 합리적이다.